Minimalna visina iznosa tekućeg i investicionog održavanja zgrada na teritoriji grada Beograda

Kako se poslednjih meseci dosta polemiše o novom Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada, a kako sa druge strane malo informacija stiže do vlasnika stanova pa i upravnika Stambenih zajednica, napravio sam malu desk analizu trenutnog stanja, sa posebnim osvrtom na gradsku opštinu Obrenovac.

Skupština Grada Beograda je na sednici održanoj 26. juna 2018. godine, a  na osnovu člana 61. stav 7. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, člana 12. tačka 6. Zakona o glavnom gradu i člana 31. tačka 7. Statuta Grada Beograda donela Odluku o minimalnoj visini iznosa tekućeg održavanja zajedničkih delova zgrada, visini iznosa naknade u slučaju prinudno postavljenog profesionalnog upravnika i minimalnoj visini iznosa na ime troškova investicionog održavanja zajedničkih delova zgrade na teritoriji grada Beograda.

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada je propisao da jedinica lokalne samouprave donosi pomenuti akt o minimalnoj visini iznosa izdvajanja na ime troškova tekućeg i investicionog održavanja zajedničkih delova zgrade.

Minimalna visina iznosa troškova za tekuće održavanje zgrade predstavlja mesečni iznos utvrđen u apsolutnom iznosu za svaki poseban, odnosno samostalni deo zgrade i uključuje troškove za održavanje zemljišta za redovnu upotrebu zgrade.

Minimalni iznos na ime troškova tekućeg održavanja utvrđuje se:

• za stan i poslovni prostor u zgradi bez lifta u iznosu od 360,85 RSD;
• za stan i poslovni prostor u zgradi sa liftom u iznosu od 469,11 RSD;
• za garažu u iznosu od 216,51 RSD;
• za garažne boksove i garažna mesta u iznosu od 144,34RSD;
• za samostalne delove zgrade (prostorije sa tehničkim uređajima, transformatorske stanice, skloništa) u iznosu od 216,51 RSD.

Minimalna visina iznosa izdvajanja na ime troškova investicionog održavanja zajedničkih delova zgrade predstavlja mesečni iznos izdvajanja utvrđen u apsolutnom iznosu po kvadratnom metru površine posebnog, odnosno samostalnog dela zgrade.

Minimalni iznos na ime troškova investiocionog održavanja utvrđuje se:

• po kvadratnom metru stana ili poslovnog prostora za zgrade bez lifta starosti do 10 godina u iznosu od 3,13RSD, starosti od 10 do 20 godina u iznosu od 4,69 RSD, starosti od 20 do 30 godina u iznosu 6,25 RSD i starosti od 30 godina 7,82 RSD;
• po kvadratnom metru stana ili poslovnog prostora za zgrade sa liftom starosti do 10 godina u iznosu od 4,07RSD, starosti od 10 do 20 godina u iznosu od 6,10 RSD, starosti od 20 do 30 godina u iznosu od 8,13 RSD i starosti od 30 godina u iznosu od 10,16 RSD;
• po kvadratnom metru garaže kao posebnog dela zgrade, starosti do 10 godina u iznosu od 1,25 RSD, starosti od 10 do 20 godina u iznosu od 1,88 RSD, starosti od 20 do 30 godina u iznosu od 2,50 RSD i starosti od 30 godina u iznosu od 3,13 RSD;
• po kvadratnom metru garažnog boksa i garažnog mesta kao posebnog dela zgrade starosti do 10 godina u iznosu od1,88 RSD, starosti od 10 do 20 godina u iznosu od 2,81 RSD, starosti od 20 do 30 godina u iznosu od 3,75 RSD i starosti od 30 godina u iznosu od 4,69 RSD;
• po kvadratnom metru samostalnog dela zgrade (prostorije sa tehničkim uređajima, transformatorske stanice, skloništa) starosti do 10 godina u iznosu od 1,88 RSD,starosti od 10 do 20 godina u iznosu od 2,81 RSD, starosti od 20 do 30 godina u iznosu od 3,75 RSD i starosti od 30 godina u iznosu od 4,69 RSD.

U praksi to izgleda ovako.
Vlasnik stana u zgradi u naselju Dudovi, gde su zgrade sa liftom starije od 30 godina, za stan od 70 kvadrata treba da izdvoji na ime tekućeg održavanja 469,11 RSD, na ime investicionog održavanja 547,4 RSD, što ukupno iznosi 1016,51 RSD mesečno.

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada kaže da je ove iznose neophodno da svaki vlasnik stana uplaćuje na tekući račun stambene zajednice najkasnije do poslednjeg dana u mesecu za tekući mesec, osim ukoliko ugovorom zaključenim sa licem koje upravlja i/ili održava zgradu nije određeno da se naplata troškova upravljanja i/ili održavanja zgrade vrši uplatom na tekući račun tog lica ili preko sistema objedinjene naplate komunalnih i drugih usluga, u slučaju da je jedinica lokalne samouprave uspostavila takav sistem.

Logika kaže da pod tekuće održavanje spada i čišćenje zgrade. Pa ukoliko Stambena zajednica već ima ugovor sa preduzećem za čišćenje zgrade, onda bi iznos ugovoren za čišćenje zgrade svaki vlasnik stana trebalo da uplati tom preduzeću, a ostatak do minimalnog iznosa propisan Odlukom na račun stambene zajednice.

Isto važi i za preduzeće za investiciono održavanje. U slučaju opštine Obrenovac, Statutom JKP Obrenovac, je definisano da je delatnost preduzeća i održavanje stambenih zgrada kolektivnog stanovanja u skladu sa posebnim Zakonima, što podrazumeva – tekuće i investiciono održavanje stambenih zgrada po Ugovoru sa stambenom zajednicom. U okviru službe za održavanje stambenog fonda i objekata sistema delatnost se vrši u skladu sa ugovorom između JKP ”Obrenovac” Obrenovac i stambenih zajednica, a to je:

• sanacija vlage (krovovi i slične zajedničke površine zgrade);
• održavanje liftovskih postrojenja (mesečni servis, interventno i drugo održavanje);
• održavanje elektro instalacija;
• druge intervencije u skladu sa ugovorom o održavanju stambenih zgrada.

JKP Obrenovac najčešće ima ugovore za investiciono održavanje sa stambenim zajednicama koje u svojoj zgradi imaju lift, i iznos propisan Cenovnikom o održavanju zgrada u Obrenovcu šalju svakom vlasniku stana uz račun za iznošenje smeća. Kao i u prethodnom slučaju, i ovde bi razliku do minimalnog iznosa za investiciono održavanje koji je propisan Odlukom trebalo uplatiti na račun stambene zajednice.

U praksi to bi značilo da vlasnici stana uplaćuju minimm tri uplatnice, a da upravnik stambene zajednice tačno prati i razdvaja novac za tekuće i novac za investiciono održavanje.

Priznaćete da je to dosta komplikovano.

Postoji nekoliko načina da se ova zavrzlama prevaziđe. Za vlasnike stanove bi bilo najidelanije da na tržištu posluje više preduzeća što javnih što privatnih koja pružaju stambene usluge, i koja bi preuzela i tekuće, ali i investiciono održavanje zgrada.

U gradskoj opštini Obrenovac, u skladu sa Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada i Statutom Grada Beograda, postoji inicijativa da se formira javno preduzeću za stambene usluge. Odavno već postoji ideja da se postojeće preduzeće JP Poslovni prostor transformiše i postane i preduzeće za stambene usluge. U tom slučaju bi se deo delatnosti JKP Obrenovac, prebacio na novoformirano preduzeće.

Primera radi važeći Cenovnik usluga JKP Obrenovac propisuje niže cene, nego što je sada propisano Odlukom.

Trebalo bi uzeti u obzir i dosadašnja iskustva sa JKP Obrenovca koja imaju stambene zajdnice. Često su se sve aktivnosti svodile na održavanja lifta, dok se za neke veće popravke JKP Obrenovac javljao kao posrednik između stambenih zajednica i drugog preduzeća ili preduzetnika. Značjna su iskustva i JP Gradsko Stambeno koje pokriva centralne gradske opštine grada Beograda. JP Gradsko stambeno pruža sledeće usluge:

• održavanje zajedničkih delova stambenih zgrada, uređaja i instalacija u njima obuhvata radove kojima se sprečava ili otklanja opasnost po život i zdravlje ljudi, odnosno kojima se obezbeđuje sigurnost korisnika i okoline (popravke krovova, fasada, liftova, protivpožarnih instalacija, gromobrana…).
• poslovi hitnih intervencija obuhvataju: manje građevinsko-zanatske radove, radove na vodovodu i kanalizaciji, elektro radovi, manje popravke i odglavljenja osoba iz lifta…
• posebno ugovoreni poslovi obuhvataju: izvođenje radova svih vrsta, većeg obima i cene koštanja, koordinaciju i nadzor nad obavljanjem usluga održavanja higijene u zajedničkim delovima stambene zgrade (čišćenje i pranje stepeništa, hodnika, podesta…) i druge poslove (sitne popravke…).

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada propisuje da nadzor nad primenom odredaba zakona i propisa donetih na osnovu njega vrši opštinska uprava. Pored nadzora, propisuje i solidne kazne. Novčanom kaznom od 5.000 do 50.000 dinara kazniće se za prekršaj fizičko lice koje je vlasnik odnosno korisnik stana, odnosno drugih posebnih delova u zgradi, ako:
1) koristi stan, odnosno drugi poseban ili zajednički deo zgrade na način kojim se prouzrokuje šteta u zgradi ili njenim zajedničkim i posebnim delovima, odnosno ometaju ostali korisnici u mirnomkorišćenju posebnih, odnosno zajedničkih delova zgrade (član 4),
2) ne omogući obavljanje neophodnih radova u meri koja je potrebna za otklanjanje neposredne opasnosti po život i zdravlje ljudi i materijalna dobra.

Dosta novina, ali još ne uhodanih u praksi. Kada se svi ovi pobrojani članovi i stavovi, zakona i odluka ovako izlistaju, otvara se gomila pitanja.

Da li će stvarno nadležna inspekcija kažnjavati nesavesne vlasnike stanova i da li ista za to ima nadležnost?
Koji organ će naterati sve vlasnike stanova da plaćaju propisan iznos za tekuće i investiciono održavanje, da li će na kraju sve morati da ide na tužbu i izvršitelja? A znamo da ako se ne naplati za godinu dana sve zastareva.

Dosadašnja praksa je pokazala da postojeća stambena preduzeća ili ona čija je to jedna od delatnosti, mahom budu protočni bojler i kupe kajmak od provizija. Ne rade popravke ni održavanje lifta već za to angažuju treće firme. Stambenim zajednicama bi najbolje bilo da same upravljaju svojim novcem i direktno angažuju firme od čišćenja, preko održavanja liftova do investicionih radova. Nažalost, nismo složni, koji bi upravnik sve to radio besplatno, koliko bi stanara plaćalo, cela zavrzalama.

Odluka je stupila na snagu, i šta sada da rade vlasnici stanova u Obrenovcu i upravnici stambenih zajednica? Da uplaćuju na tri mesta, da čekaju, da pitaju, koga da pitaju?

Nekako uvek preigramo. Pa i propise koje imamo i da hoćemo ne možemo i ne umemo da poštujemo. Ostaje nam da čekamo. Znate onu staru da ima neko da misli o tome. A relano svi znamo da nema 🙂

Follow

Comments

comments